財務挫折可能會很可怕。
您不僅會賠錢，而且因損失而產生的波動感也會令人生畏，可能會阻止您重返投資市場。
但事實是：挫折可以是一次極佳的學習經驗。 他們提供了檢查可能出現問題的地方、與其他投資者交談以及為未來投資做好更好準備的機會。
當您知道如何正確應對財務挫折時，它可以改變您的生活並幫助您繼續實現財務目標。 透過增強信心並繼續學習，您將在成為更好的投資者的同時直面挫折。
有一些常見的挫折需要做好準備。 其中之一包括任何房地產投資者都不想聽到的兩個詞：資本需求。 今天，我們將研究如何為未來可能因資本需求而造成的損失做好準備，以及在發生這些損失後採取哪些可行的步驟。 所以準備好，開始你的遊戲，讓我們學習吧！
面臨財務損失
在我們開始詳細討論資本調用之前，我想談談財務損失。 我認為，人們對於談論我們的投資損失有很多猶豫，也害怕在意外損失後自信地繼續投資。 這是可以理解的。 我們生活在一個崇尚財富累積而不是資本損失的世界。 經濟損失有一種隱含的羞恥感，但不一定如此。
事實上，投資有起有落。 忽略 唐斯 常常阻礙我們實現目標 UPS。 因此，讓我們重新調整我們的心態。 正如沃倫·巴菲特曾經說過的：“當別人貪婪時你要恐懼，當別人恐懼時你要貪婪。”
尋找方法讓您在損失後對投資充滿信心。 例如，不要認為投資完全取決於市場在任何時候的公平情況。 當我們認為投資取決於市場時，我們對未來缺乏完美的水晶球可能會阻礙我們採取行動。 相反，要深思熟慮地進行投資，知道潛在的錯誤是存在的，如果出現錯誤，那就作為學習機會來幫助你累積專業知識。 隨時隨地學習將幫助您彌補整體策略中的潛在漏洞（並防止未來的損失），同時在通往財務自由的道路上累積持久的財富。
好吧，準備好新的心態後，我們來談談資本需求。
什麼是資本催繳？
對於那些不熟悉的人來說，募資是指在需要時向有限合夥人（LP）或投資者籌集財產資金的行為。 有時它們被稱為“回撤”。 並非所有的資本需求都是意外的，它們對於穩定房地產是必要的，特別是在計劃出售或再融資的情況下。
這可能如何運作？ 假設您已向有限合夥基金注資 10,000 美元，有限合夥協議 (LPA) 規定您必須立即註資 3,000 美元，並保留剩餘的 7,000 美元直至被催繳。 理想情況下，您只需投入 3,000 美元即可獲得投資回報，但有時您必須從您承諾的資金中支付額外的資金。
您可能會問：“為什麼贊助商需要提取並收取更多現金？” 我很高興你問了！ 在許多情況下，可能需要資本流入來保護投資。 它們包括但不限於以下內容。
- 入住率意外持續下降導致。
- 如果基本翻新成本超出預算，則進行重建工程。
- 需要滿足房地產不斷變化的融資需求，其中可能包括利率上升、保險成本增加、財產稅提高、通貨膨脹等。
綜觀2023年和2024年（以及不久的將來）的市場狀況，資本需求增加已成為聯準會升息的自然反應。 這凍結了商業房地產市場，並使房地產整體更加波動——這意味著當資金需求更頻繁或不確定時，很難做出正確的投資決策。
如何為資金需求做好準備
根據投資協議，資金需求可能會稀釋您對房產的總所有權。 如果有更多的人投入資金，他們增加的股票可能會降低你的股份。 在其他情況下，股權將保持不變。 確保您了解資本催繳對於您正在考慮啟動的任何交易是如何運作的。
您可能已經讀到，一些發起人或普通合夥人（GP）——或者兼任物業經理的投資合夥人——會「武器化」資本需求。 請留意這一點。 一個例子是，有限合夥人被告知參與增資是自願的，但實際上，細則規定，不參與增資可能會導致所有權 100% 稀釋。
對於這個問題或任何其他可能的問題，有限合夥人必須仔細閱讀 LPA 文件並了解交易對資本要求的影響。
當您充分了解資本調用在特定投資中的運作方式後，您必須準備好您將做出的選擇。 您同意稀釋投資嗎？ 如果發生增資，可以投入更多資金嗎？ 問自己這樣的重要問題。
最終，您依賴投資的運營商，一旦您投資了交易，您就無法採取任何措施來防止資金需求。 因此，盡職調查是關鍵。 您必須信任電信業者。
如何因應資本需求
即使發生資本需求，也不代表您需要袖手旁觀。 睜大眼睛，繼續參與投資。
有時，資金需求可能是由於物業管理不善而引起的，例如無法租賃單位、延遲維護、未付應付帳款以及驅逐困難。 如果您遇到意外的資金需求，這可能是一個危險信號，需要重新對物業經理進行盡職調查。 在下一次投資電話會議上，表達您的擔憂，以幫助解決任何可能損害利潤的問題。
還有一種叫做瀑布分割調整的東西。 此時，普通合夥人會調整瀑布式分割（或向有限合夥投資者的分配）以吸引額外的資本投入。 作為其中的一部分，普通合夥人可能會為該房產提供更高的百分點。 發生這種情況時，您需要評估分割調整如何具體改善您當前的狀況，以及它是否會追溯影響您的原始投資。
雖然這只是兩個例子，但最大的收穫是保持您作為積極投資者的地位。 永遠要重新評估。
如何抵銷潛在損失
你無法總是預測市場的波動，也無法阻止資金需求的發生。 那麼如何才能成為積極的投資者呢？ 為了更好地規劃您的投資，請注意以下事項。
1. 審查效率
始終關注您財產的營運決策。 他們能更有效率嗎？ 如果是這樣，請考慮一家新的物業管理公司來降低成本和低效率。
也許效率低落與管理無關。 也許物業管理公司的經營模式過於臃腫。 如果是這樣的話，可以透過精簡公司部門、節省薪資和降低資本需求風險來提高投資效率。
2. 監控您的財產
有限合夥人和業主必須對物業管理公司進行密切監督，及時解決問題，以保護投資利益。 這可以是親自進行（意味著能夠開車出去並關注房產），也可以是透過書面形式（意味著跟進季度報表等事情）。
確保贊助商和投資者之間定期溝通，尤其是在充滿挑戰的時期，以提供意見並解決問題。 聯絡全科醫生或贊助商是您的權利。 與贊助商和其他投資者交談，了解事情的運作方式。
3. 閱讀細則
將其歸檔在「適用於每項投資，而不僅僅是與資金需求的合作關係」下。 無論你遇到的是普通合夥人在有限合夥協議中用稀釋條款「武器化」資本催繳還是其他什麼，在簽署投資之前一定要仔細閱讀協議。 走之前先了解一下。
4. 評估資本調用的可能性
在進行交易合作之前，先確定資金需求發生的可能性。 研究物業入住率、參與交易的普通合夥人和物業管理公司，以及其他有助於物業平穩高效運作的因素。 交易越充滿不確定性或效率低下，就越有可能出現資本需求。
當您了解這種可能性時，您將更了解交易的預期結果，包括潛在的資本損失。
5. 使你的投資組合多樣化
儘管我宣揚投資組合多樣性的重要性，但對於受資金需求影響的房地產投資尤其如此。 你越是把所有的投資雞蛋放在一個籃子裡，就越是面臨資本催繳的負面影響的風險。
相反，應在地域上分散您的投資組合。 當一個市場需要資金時，你的其他投資仍然會進展順利，或至少這是希望。
此外，在不同的資產類別中進行多元化投資。 如果你所有的錢都花在勞動力住房上，而該資產類別今年表現不佳，那麼你就會因缺乏多元化而遭受損失。 然而，如果您擁有勞動力住房、房地產投資信託基金和銀團，您對其他資產類別的投資將減輕這些損失。 這種做法稱為減輕集中風險。
有意識地學習
醫學家、哲學家赫伯特·斯賓塞曾說過：“教育的偉大目的不是知識而是行動。” 今天我們關注資本呼籲，不是為了嚇唬自己放棄投資，而是為了教育自己採取行動。
在實踐中學習，當您面臨投資困難時，面對它們，知道您將獲得寶貴的見解，加深您對被動收入投資的理解。
說到教育，我們希望您在被動房地產學院 (PREA) 繼續學習。 在那裡，您不僅會了解什麼是偉大的投資以及如何採取行動，而且您周圍還會有志同道合的人。 我們一起為彼此帶來交易，對其進行評估，並在創造持久財富的過程中相互支持。
在 PREA，我們從課程中抽出時間研究抵消潛在的投資損失。 為此，我們討論面臨挑戰的交易，考慮它們在更有利的市場條件下可能會有不同的表現，分析發起人的行為，並探索未來降低風險的潛在策略。
我對你的希望是你認為不斷學習是有價值的。 這就是我的生活方式，它對我很有幫助。 感謝您造訪被動收入MD，我們希望很快再次見到您。
Peter Kim 醫學博士是 被動收入董事總經理的創造者 被動房地產學院並透過他的周一播客被動收入MD播客提供每週教育。 加入我們的社群： 被動收入文件 Facebook 群組。
