當我開始投資時，我感覺自己不知道自己在做什麼。 有時，房地產世界似乎是一種完全不同的語言。 任何人都可以聯繫嗎？
有這種感覺是很自然的。 探索被動型房地產投資的世界就像在未知的水域中繪製路線一樣。 但不要忘記，歷史告訴我們，最重要的機會出現在經濟衰退期間。
這意味著現在是學習、調查潛在投資以及為反彈做好準備的時候。 我的第一筆投資是一筆債務交易，承諾回報率為 13%。 這對我來說聽起來不錯。 但比回報更有價值的是它為我提供的教育。 我了解了眾籌和以較低的最低限額投資房地產的策略。 我有新的投資工具可以應用於其他機會。
就像水手依靠指南針、星星和地圖一樣，我們房地產投資者也有自己的指導工具。 今天，我們將重點放在作為投資指南針的四個基本指標：現金流、內部報酬率 (IRR)、股本倍數和資本化率。 這些指標是充滿挑戰的經濟時期房地產投資的關鍵策略。 這些工具幫助我們做出明智的決策，同時為我們在市場好轉時取得成功做好準備。
目錄
關鍵指標 1：現金流
我們正處於經濟冬季，這意味著我們許多人正在經歷一段現金流緊張甚至不存在的時期。 這更有理由了解現金流的重要性。
現金流是您的財產扣除所有費用後可以產生的潛在收入。 雖然我們的現金流量目前可能不是淨正數，但了解這項指標有助於我們識別未來的機會。
在我們最近的被動房地產學院會議上，我們的一位社區成員提出了這個關鍵問題：「當市場復甦時，我如何識別具有正現金流潛力的房產？ 我該如何計算該房產的現金流量？” 實現這兩點的最佳方法是在具有彈性和成長歷史的地區尋找房產。 考慮他們的租金上漲和費用管理的潛力。 要計算潛在的現金流，您只需從租金收入中減去費用。 請記住，此公式不包括財產的任何債務。
這個市場淡季是識別此類房產的絕佳時機，因為庫存在市場上停留的時間更長。
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#195 如何發展您的房地產投資組合，ft. Pranay Parikh 博士
關鍵指標 2：內部報酬率
投資人常常受到一個共同關心的驅動：一項投資的終身潛在獲利能力是多少？ 內部報酬率 (IRR) 是回答問題的指標。
IRR 提供了投資物業的全面視圖，在考慮所有現金流量和貨幣時間價值的情況下，詳細說明了其隨時間的潛在表現。 它現在尤其相關和重要，因為我們的目標是評估能夠度過經濟寒冬並在未來蓬勃發展的長期投資。
在去年秋天的一次會議上，我們被動房地產學院的一位成員問道：「在這樣的時期，什麼才是好的內部報酬率？ 我要找什麼？ 還能找到交易嗎？” 這是要尋找的內容。 在當今時代，良好的內部報酬率是在考慮所涉及風險的情況下優於其他投資選擇的投資選擇。 這是為了找到那些在市場復甦後有望實現穩定成長的投資。 計算時，成功的投資的IRR會超過10%，最好的投資會在18-20%。
關鍵指標 3：權益乘數
權益乘數向我們展示了我們的投資總共可以賺多少錢。 正如您所看到的，這是一個需要理解的關鍵指標。
它的計算方法是將從投資中獲得的總分配除以投資的總股本。 例如，如果您在一筆交易中投入了 100,000 美元並收到了 200,000 美元的返還，那麼您就獲得了 100,000 美元的豐厚利潤，使您的初始投資增加了一倍。 這意味著您的股本倍數是 2.0 倍。 權益乘數越高，投資機會越好。
如何在經濟寒冬時評估良好的股本倍數？ 答案在於尋找具有強大成長和復甦潛力的被動房地產投資。 一旦經濟反彈，新興市場或具有獨特增值機會的房產往往會提供更高的股本倍數。
關鍵指標 4：資本化率
在某些市場，價格似乎是天文數字。 您如何決定商品的定價準確？ 資本化率是一種指標，可讓投資者透過比較市場上可比較房產的潛在回報來確定房產定價是否公平。 它使我們能夠獨立於市場的潮起潮落來衡量房產的內在價值和回報潛力。
資本化率的計算方法是將房產的淨營業收入 (NOI) 除以房產的當前市場價值。
當市場波動時，了解資本化率比以往任何時候都更重要。 在最近的一次聚會上，一位被動房地產學院成員問道：“在市場下滑的情況下，資本化率如何發揮作用？” 一個很好的問題！ 在市場下滑的情況下，房產的資本化率可能會上升。 較高的資本化率通常表示較高的潛在回報，但也可能表示較高的風險。
為了考慮風險，有必要分析資本化率高的原因。 是因為市場條件、房產位置還是其他原因？ 回答此類問題有助於我們比較不同市場的房產，並選擇那些隨著經濟復甦最有潛力獲得穩定回報的房產。
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經濟低迷時期的房地產投資導航
我們現在有了指導工具——投資者版的指南針、地圖和星星。 當前的經濟環境雖然充滿挑戰，但也是一個充滿學習機會和未來成長潛力的時期。 在經濟不確定的情況下，是時候增強我們的房地產投資組合的彈性了。
被動房地產投資的世界廣闊且充滿機遇，但使用合適的工具來駕馭它至關重要。 您將掌握相關知識，以便做出明智的決策，從而最大限度地提高被動房地產投資的回報。
當您探索房地產機會時，請繼續在您的工具箱中添加工具。 加入被動房地產學院以及透過被動收入 MD 提供的許多其他社區和會議。 在那裡，您將加入一個由志同道合的人組成的社區，相互交流並向其學習。 您還將收到有關市場趨勢、投資機會和策略的定期更新。 我們期待為您提供支持，共同度過這個經濟冬天。
我們希望很快能在我們的社區之一與您合作。 在那之前，保持好奇心，並記住：你能做的最好的投資就是對自己！
Peter Kim 醫學博士是 被動收入董事總經理的創造者 被動房地產學院並透過他的周一播客被動收入MD播客提供每週教育。 加入我們的社群： 被動收入文件 Facebook 群組。 請在下面的評論中告訴我們您的新年計劃！
