有沒有想過為什麼房地產界對房地產投資信託基金如此熱衷？ 您是否曾對「私人」和「公開交易」等術語感到困惑？ 別擔心，你並不孤單。
房地產投資信託基金 (REIT) 的迷宮可能令人望而生畏。 但如果我告訴你要理解它們就像週日開車穿過你最喜歡的社區一樣容易呢？
想像一下，沿著私人房地產投資信託基金風景如畫的路線巡航，其誘人的高收入回報，卻偶然發現潛伏在陰暗角落的隱藏費用。 現在轉向公開交易的房地產投資信託基金——閃亮的摩天大樓承諾為所有人提供透明度、流動性和低成本多元化。
突然出現了一個繞行標誌：稅務影響！ 然後我們來到了繁華的市中心：眾籌平台使聯合財產的取得變得民主化！
做好準備，因為我們馬上就要開始了。
了解私人和公開交易的房地產投資信託基金
如果您希望透過房地產累積財富，但又不想自己購買房產帶來麻煩，那麼房地產投資信託基金 (REIT) 可能是個明智的選擇。 但有一個問題：並非所有房地產投資信託基金都是一樣的。
私人房地產投資信託基金的吸引力
私人房地產投資信託基金通常可以承諾高收入回報，這對投資者有吸引力。 想像一下，這就像在專屬池塘裡釣魚； 更少的競爭可能意味著更多的魚。 根據美國證券交易委員會的規定，這些非交易信託通常缺乏流動性，其贖回計畫受到重大限制。
您可能會將此視為潛在更高利潤的交易彈性。
私人房地產投資信託基金的隱性成本
儘管私人房地產投資信託基金有其吸引力，但它們也有一些警告——想想隱藏的費用，它們會像木製品上的白蟻一樣侵蝕你的長期回報。 例如，管理費和交易費是常見費用，乍看之下並不總是透明的。
這類似於每次拋出魚線時都要收取誘餌費用 – 隨著時間的推移，這些成本會增加。
現在讓我們拋硬幣。
公開交易房地產投資信託基金的好處
由於公開交易的房地產投資信託基金的流動性、透明度和低成本指數基金多元化，投資者可以從公開交易的房地產投資信託基金中受益。 最引人注目的優勢包括流動性、透明度以及低成本指數基金多元化的機會。
透明度和流動性優勢
流動性是指將投資快速轉換為現金而不影響其市場價值的能力。 這就像能夠立即以公平的價格出售您的財產，而不是等待數週。
公開交易的房地產投資信託基金就像股票一樣在主要交易所買賣 – 提供即時定價數據並在您需要時快速獲取資金。 有關流動性的更多資訊請參閱此處。
透明度是另一個優勢。 由於受美國證券交易委員會 (SEC) 監管，公開交易的房地產投資信託基金必須定期揭露財務報表。 這可以讓您即時了解資金流向——就像投資的 X 光視野一樣。
低成本指數基金多元化
透過低成本指數基金實現多元化，投資者可以將風險分散到各個行業，而不是把所有雞蛋放在一個籃子裡——因為誰想要炒作的儲蓄呢？
在公開交易的房地產投資信託基金領域，有許多追蹤涵蓋不同類型房地產（例如住宅或商業建築）的指數。 有關 REIT 指數的更多資訊請點擊此處。
透過投資這些，您可以降低投資成本，同時在各個房地產市場實現多元化。 這就像在自助餐中品嚐所有的餡餅，但又不會只吃一個餡餅。
要點：
私人房地產投資信託基金可能看起來像一個誘人的專屬魚塘，具有高收入回報，但要小心隱性費用蠶食您的長期利潤。 公開交易的房地產投資信託基金以其透明度和流動性提供了清晰的水域，並有機會透過低成本指數基金多元化來分散風險。
房地產投資的稅收效率
明智的投資不僅僅是追求高回報。 這是關於了解稅收如何影響您的收入。 就房地產而言，房地產投資信託基金和直接投資之間的選擇可能會顯著影響您的稅單。
REITs 的稅收效率低下
由於股息較高，房地產投資信託基金看起來就像一座金礦。 REITs 必須將 90% 的應稅收入作為股息支付，儘管這有一個缺點——它們的稅率與普通收入相同。 雖然這聽起來不錯，但這些支出按普通收入徵稅，稅率可能高達 37%。 如果您想隨著時間的推移增加財富，這並不理想。
更糟的是，房地產投資信託基金投資者錯過了直接業主享有的折舊優惠。 Investopedia 解釋說，由於房地產投資信託基金不會轉嫁房產貶值帶來的淨損失，股東無法用這些損失來抵消其他被動收入——這對稅收效率來說是另一個打擊。
直接房地產投資以獲得更大的稅收優惠
相較之下，直接擁有房地產為投資者提供了大多數傳統投資工具所不具備的巨大稅收優惠。 統計數據 6 表明，預先扣除和折舊有助於減少當年的稅收，同時推遲資本收益，直到出售提供潛在的長期節省。
稅務基金會的一項研究顯示，房主或房東每年都會獲得折舊沖銷，從而有效地逐漸降低其投資房產的成本基礎（關鍵統計數據 7）。 這有助於降低應稅收入並增加稅後利潤。
此外，直接房地產投資也有資格獲得第 199A 條扣除額。 這是房地產投資信託基金所不提供的福利，為業主在稅收效率方面提供了另一項優勢。
深入探討房地產投資信託基金與直接房地產投資的稅務影響。 直接所有權可以釋放折舊福利和特別扣除，而高股息稅可能會減緩房地產投資信託基金的財富成長。
房地產投資眾籌平台的興起
眾籌平台改變了房地產投資的遊戲規則。 它們使任何人都可以投資大型房產，打破了傳統障礙。
此前，只有富有的投資者才能獲得這些高價投資。 但現在？ 普通人也能分得一杯羹。
銀團房地產投資的民主化
這項民主化進程始於 Fundrise 等公司。 Fundrise 創建了一個平台，讓個人可以集中資源並作為一個實體進行投資。
結果？ 非認可投資者獲得了前所未有的機會：擁有美國主要商業或住宅開發項目的所有權股份
- 據報道，自成立以來，籌款活動已從個人投資者籌集了超過 10 億美元，證明了該模式的有效性。
不只是Fundrise；還有Fundrise。 Realty Mogul 等其他平台也紛紛效仿，提供類似的服務並取得了同樣的成功。
| 眾籌平台 | 籌集總額（美元） |
| 基金崛起 | 10 億美元以上 |
| 地產大亨 | 5億美元以上 |
現在，為什麼這是一個大新聞？
首先，眾籌為您的投資組合多元化開闢了一條新途徑。 以前，您必須直接購買房產或投資公開交易的房地產投資信託基金。
但現在？ 您可以透過眾籌平台直接擁有特定房地產。
最重要的是——一切都在網路上。 你不需要離開你的沙發； 一切都只需點擊一下即可。
對於房地產投資來說，這確實是一個令人興奮的時刻，這在很大程度上要歸功於這些創新的眾籌平台。 他們翻轉了劇本，讓曾經的排他性現在變得包容性。
眾籌平台正在重塑房地產投資，打破舊有障礙。 不再只是富人的專利，現在任何人都可以擁有一部分高價房產。
私人交易電子房地產投資信託基金的出現
隨著科技的出現，我們看到了新型房地產投資信託（REIT）—電子交易或 eREIT。 Fundrise 和 Realty Mogul 等公司處於提供這些私人市場解決方案的前沿。
的 eREIT
例如，Fundrise 的 Starter Portfolio 讓您只需 500 美元即可涉足私人房地產投資。 他們將這些資金用於投資於美國各地商業和住宅物業的各種債務和股權投資。
他們的目標是透過季度股息提供穩定的現金流，同時透過選擇貸款價值比較低的資產來保留本金。 根據其歷史業績數據，Fundrise 擁有令人印象深刻的平均年回報率在 8.7% 至 12.4% 之間。
另一方面，地產大亨對其透明度和致力於提供以前只為機構投資者保留的機會感到自豪。 根據其網站資訊頁面，其私募市場 REIT II 的年化分配率為 6%。
最近，監管變化使非合格投資者有可能加入私人房地產投資機會的世界。 Fundrise 和 Realty Mogul 都讓普通人可以輕鬆開始投資，最低投資分別為 500 美元和 1,000 美元。
但在您介入之前，請記住私人房地產投資信託基金並非沒有風險。 它們缺乏公開交易對手的流動性； 無法保證您能夠在需要時出售您的股票。 此外，他們還需要支付管理費，隨著時間的推移，這些費用可能會侵蝕你的回報。
因此，雖然電子房地產投資信託基金透過降低進入門檻並提供潛在的高收益投資使房地產投資民主化，但重要的是，潛在投資者充分了解他們正在進入的領域。
要點：
科技催生了 eREIT，為房地產投資帶來了新面貌。 Fundrise 和 Realty Mogul 處於領先地位，為私人市場投資提供了便利的切入點，並具有可觀的潛在回報。 但請記住，雖然房地產投資的民主化令人興奮，但它並非沒有風險，例如流動性有限和管理費。
私人房地產投資信託基金與私人房地產投資信託基金的常見問題解答公開交易的房地產投資信託基金
私人房地產投資信託基金和公共房地產投資信託基金有什麼不同？
私人房地產投資信託基金未在任何交易所上市，通常具有較高的最低投資門檻，且缺乏流動性。 相較之下，公開交易的 REITs 的交易方式就像股票一樣，具有較低的進入點和較高的透明度。
為什麼不投資私人房地產投資信託基金？
如果您需要快速獲取資金，缺乏流動性可能會帶來風險。 此外，與這些投資相關的隱性費用可能會隨著時間的推移而侵蝕回報。
私人房地產投資信託基金值得嗎？
雖然它們承諾比公共同行更高的收入回報，但流動性較低和隱性成本等潛在缺點應該讓投資者在投入之前保持謹慎。
私人REITS有哪些優點？
潛在的高收入回報吸引了許多投資者。 與公開交易的實體相比，私人實體還可以對資產進行更多控制。
結論
您已經了解了私人房地產投資信託基金與公開交易房地產投資信託基金的世界。 那是一場勝利！
您現在知道，私人房地產投資信託基金可能承諾高收入回報，但隱藏費用。
公開交易的房地產投資信託基金？ 它們是提供流動性和低成本多元化的透明摩天大樓。
但不要忘記那些討厭的稅收影響，對吧？ 以及眾籌平台如何為非認可投資者帶來改變！
房地產格局正在迅速變化，私人交易的 eREITS 成為該領域令人興奮的新參與者。
但你的旅程並沒有結束； 這才剛開始。 利用這些新發現的知識進行更明智的投資並做出明智的決策！
Peter Kim 醫學博士是 被動收入董事總經理的創造者 被動房地產學院並透過他的周一播客被動收入MD播客提供每週教育。 加入我們的社群： 被動收入文件 Facebook 群組。
