在你想居住的地方生活，在有意義的地方投資。
對許多投資者來說，只有建立多種被動收入來源才有可能實現財務自由。 那我們該如何利用機會創造多種收入來源呢？
如果我告訴您多元化是關鍵，尤其是在減輕風險時，該怎麼辦？ 你永遠不想把所有的雞蛋放在一個籃子裡。 在當今不確定的市場中，聰明的投資者會分散他們的投資組合。
正如長期讀者所知，我相信實現我們的財務目標（包括多元化）的最佳方式之一是透過房地產被動收入。 當您建立房地產資產組合時，這可能意味著投資不同類型的房產，例如公寓、單戶住宅、多戶住宅或商業房地產。
你的 方法 投資方式也可以多種多樣，可以選擇銀團、房地產投資信託基金、房地產基金、票據、合夥企業或用於租賃目的的私人所有權的組合。 如果在某一年，銀團投資有所下降，但其他所有投資類型都在飆升，那麼您的多元化就有助於您的財務保持成長步伐。
但在多樣性的討論中經常丟失的是位置、位置、位置。 為什麼會這樣呢？ 當我們第一次開始投資房地產時，很自然地會看看我們自己的後院。 對我來說，重要的是我可以開車去我的第一個投資房產來密切關注事情。 如果有任何維護問題，我可以親自為我的租戶提供協助。 但我住在南加州，這裡的東西很貴。 為了繼續挖掘房地產機會，我必須到州外尋找最佳投資地點。
投資州外房地產有許多充分的理由。 首先，像我一樣，可能很難承受當地市場天價的價格。 更好的是，有許多州外市場可以產生更好的投資回報。 最後，投資多元化有助於我們減輕下行風險。
這一切聽起來不錯，但州外房地產投資可能令人難以置信。 熟悉本地市場已經很困難了，該如何熟悉其他市場？
好消息是，在評估州外市場時，有一些容易學習的基本房地產投資原則可以用作工具。
強勁的房地產市場的特徵
儘管我認為房地產收入是被動的，但在您投入的時間不再與您賺取的規模收入成正比之前，可以進行一些前期工作。 大部分前期工作都是針對特定市場或財產的詳細研究（有時稱為盡職調查）。
當您與專業團隊和投資界一起考慮特定市場時，需要注意以下一些基本事項。
租金與抵押貸款比率。
此比率將房產每月抵押貸款的成本與其預期租金收入進行比較。 理想情況下，租金應該還清全部抵押貸款，並以被動收入的形式提供額外利潤。 利潤率越高，市場就越有利。
在某些圈子裡，這個比率被稱為房價與租金比率，它計算的是年度價格而不是每月價格。 不管怎樣，兩者都顯示了特定市場的潛在投資回報。
入住率高
另一個決定因素是市場的入住率，有時以空置率來衡量。 這個比率告訴我們市場的供給和需求。 例如，對於多戶住宅，城市平均空置率為 6.8%，而郊區平均空置率為 5.9%。 如果您正在研究的市場高於平均水平，則可能表示該地區需求不足，從而導致租金下降和營業額增加。 當營業額較高時，會因額外的租賃成本、強制維護成本和許多其他問題而導致租金收入損失。
請記住，每個單獨的資產類別都有單獨的空置率。 因此，如果您對特定的房地產市場感興趣，但知道您將投資單戶房產，請尋找該資產類別的利率。
此外，入住率高的市場顯示當地整體經濟實力雄厚，潛在租戶有能力支付租金而不是拖欠租金。 說到這裡…
違約率低
您不僅要尋找一個擁有高入住率的市場，而且還應該具有較低的違約率。 拖欠租賃協議的租戶比例是多少？
要找到各州的違約率很容易，但城市和當地市場可能更困難。 在進行研究的同時，聯絡當地的房地產經紀人和專業人士。
如果您尚未將房東職責委託給聘請的物業經理，那麼還需要記住另一件事：違約率通常與個人的信用評分相關。 您可能不會驚訝地發現，信用評分較高的人違約率較低。 這告訴我們什麼？ 如果當地市場的違約率較低，則表示該市場的經濟狀況強勁，並且應該在可預見的未來提供穩定的租戶。
市場成長
近五年來，全國房地產價格發生了巨大變化。 首先，在 COVID-19 大流行期間，對房屋的需求激增。 然後，經過一段時期的大幅通貨膨脹後，聯準會升息增加了貸款成本，導致一些房屋價值下降。 這些因素以及其他因素都會影響房產價值的升值——傳統上房產價值會穩定成長。
當地市場仍處於調整期。 有的在上升，有的在下降。 在您進行研究時，請尋找房價中位數的最新趨勢。 隨著塵埃落定，我們看到一些市場正在糾正價格過高的情況，而另一些市場仍在成長和繁榮。
對於房地產投資來說，進軍不斷成長的市場是理想的選擇。
許多經過認可和受人尊敬的機構（例如國家房地產經紀人協會）都會按月度和季度增量追蹤市場成長。 存取數據以了解哪些市場成長最多且最快。
負擔能力
最後，在特定市場上的房產價格是多少？ 你能買得起什麼？ 透過檢查市場的房價中位數（其負擔能力），您可以評估市場是否適合您的投資情況。
但如前所述，並非所有房地產投資都要求您支付房產的全部費用。 如果中位房屋的價格 任何地方 讓您望而卻步，請考慮透過銀團、基金或房地產投資信託基金進行較小的投資。
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七個不斷成長的房地產市場（2023 年第二季）
那麼，哪些地方值得投資呢？ 讓我們透過建立一個感興趣的地方清單來開始我們的盡職調查。
為了創建這個列表，我利用了全國房地產經紀人協會收集和發布的數據，他們每季提供一次。
使用 市場成長 確定升值房屋價值 和投資 負擔能力 作為主要因素，讓我們確定七個可能值得進一步研究的房地產市場。 （使用的數據表示 2023 年第二季的價格和成長。）
- 佛羅裡達州塔拉哈西
房屋中位數價格：$332,000
變化百分比：7.1 - 俄克拉荷馬州俄克拉荷馬城
房屋中位數：$247,600
變化百分比：6.8 - 馬薩諸塞州伍斯特
房屋中位數價格：$452,000
變化百分比：6.3 - 俄亥俄州辛辛那提
房屋中位數價格：$294,200
變化百分比：5.9 - 新墨西哥州阿爾伯克基
房屋中位數：$361,400
變化百分比：4.6 - 緬因州波特蘭
房屋中位數：$538,700
變化百分比：9.1 - 威斯康辛州密爾瓦基
房屋中位數價格：$387,400
變化百分比：6.3
使您的被動收入教育多樣化
該國不同地區面臨不同的經濟和外部問題。 某些地方與某些行業緊密相關——這些行業可能會繁榮，也可能會蕭條。 有些地方必須定期應對自然災害。 當您的出租房產多樣化時，最好將它們分散開——不要將它們保留在一個地方。 如果發生災難，地域多元化將幫助您降低投資風險。 更好的是，它可以擴大您透過房地產賺取的被動收入。
最重要的是，考慮一下繼續接受房地產教育的好處。 您了解的越多，您進行合理投資的能力就越強。 利用我們在被動收入董事總經理處創建的眾多投資網絡。 考慮加入被動房地產學院 (PREA)。 它的課程每年只開放兩次，讓您可以自信地投資被動型房地產，更不用說成千上萬其他投資者的網絡共同努力利用正確的投資機會。
或者，對於參加會議的人來說，我希望在下一屆醫師房地產與創業會議 (PIMDCON) 上見到您，作為您投資旅程的一部分。
使您的投資組合和投資身份多樣化，以實現您的夢想並建立持久的財富。 狩獵快樂！
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